Hausse des taux d’intérêt et capacité d’emprunt
27 mars 2023
Quel est l’impact de la hausse des taux d’intérêts sur votre capacité d’emprunt ?
L’impact de la hausse des taux d’intérêt sur l’emprunt
Les taux d’intérêt pratiqués par les banques continuent d’augmenter et il n’y a pour le moment pas de signe annonciateur d’un ralentissement à court terme.
Voici quelques simulations rapides, utiles pour percevoir l’impact de la hausse des taux sur votre capacité d’emprunt.
La logique est très simple, lorsque les taux d’intérêts augmentent, la part de remboursement allouée au capital diminue au profit des intérêts, ainsi votre capacité d’emprunt diminue mécaniquement.
Si l’achat immobilier reste intéressant à l’heure actuelle comme vous le verrez plus bas, il est nécessaire de bien comprendre l’impact de cette hausse des taux.
Combien cela coûte-t-il de financer un bien à 200.000€ ?
Appartement à 200.000€
Frais de notaire: 4450€ (pour un appartement neuf)
Frais de garantie: 2544€
Coût global de l’opération: 206.994€
- Apport personnel: 20.000€ (Soit 10% du prix du bien)
- Reste à financer: 186.994€
- Durée du prêt: 25 ans
Mensualité avec un taux d’intérêt de 1,5%: 748€
Le taux de 1,5% est celui qui était pratiqué en début d’année 2022 et sur la majorité de l’année 2021.
Mensualité avec un taux d’intérêt de 2%: 793€
Le taux de 2% est un taux moyen que nous avons pu constater à partir de l’été 2022 pour les financements supérieurs à 20 ans.
Mensualité avec un taux d’intérêt de 3%: 887€
Le taux de 3% est un taux atteint en ce début d’année 2023.
Nous observons donc que pour un même appartement au prix de vente de 200.000€, la mensualité que nous aurions eu il y a encore 1 an était de 748€. Aux taux actuels, nous obtenons une mensualité de 887€.
Combien peut-on emprunter avec un salaire de 2400€/mois ?
Il est également intéressant d’effectuer le calcul dans l’autre sens, en s’intéressant à l’impact sur la capacité d’emprunt d’un acquéreur potentiel.
Prenons le cas de Maxime.
Maxime est en CDI dans une entreprise de design depuis 2 ans, il perçoit un salaire mensuel de 2400€ net et dispose d’un apport personnel de 10.000€. Il n’a pas de crédit en cours.
Il est actuellement locataire d’un T2 avec un loyer de 750€/mois. Pas de retard dans le paiement du loyer.
Maxime gère ses comptes de manière sérieuse, n’est jamais à découvert et parvient à épargner environ 300€/mois. Il planifie ce projet d’achat immobilier depuis environ 1 an.
Sur le papier tous les critères sont réunis pour la réussite de son achat immobilier. Seulement la hausse des taux est venue obliger Maxime à revoir son projet.
Comment la capacité d’emprunt de Maxime a évolué avec la hausse des taux?
Mensualité de prêt: 800€ (1/3 du salaire)
Capacité d’emprunt:
Sur 25 ans avec un taux d’intérêt de 1,5%: 202.000€
Sur 25 ans avec un taux d’intérêt de 2%: 191.000€
Sur 25 ans avec un taux d’intérêt de 2,5%: 180.000€
Sur 25 ans avec un taux d’intérêt de 3%: 170.000€
Ainsi, à fin 2021, lorsque les taux d’intérêts s’établissaient autour de 1,5%, Maxime disposait d’une capacité d’emprunt supérieure à 200.000€. Avec un taux moyen actuel dépassant 3%, Maxime peut prétendre à un bien immobilier autour de 170.000€.
On constate donc une capacité d’emprunt qui diminue de 30.000 euros environ entre un taux d’intérêt de 1,5% et 3%.
L’impact de la hausse des taux
Comme démontré, les taux d’intérêt ont un impact majeur sur le coût d’achat d’un appartement.
Si votre projet d’achat est imminent, sachez que chaque variation de taux a un impact immédiat sur votre capacité d’emprunt. Si vous aviez prévu un achat bien en deçà de votre capacité d’emprunt, vous n’aurez pas de difficulté à le faire financer.
En revanche si vos simulations étaient réalisées à la limite de votre taux d’endettement, il est nécessaire de la mettre au jour à chaque nouvelle hausse de taux.
Faut-il attendre une baisse des taux pour acheter?
La hausse des taux actuels peut paraître inquiétante mais lissée sur des périodes d’analyses plus longues, elle n’a en fait rien d’exceptionnel.
Nous avons connu une période extrêmement faste avec des taux historiquement bas pendant plusieurs années dont ont pu profiter des millions de ménages.
Il est difficile, voir improbable de prédire si les taux d’intérêts s’établiront durablement à des niveaux plus élevés (Supérieurs à 3%) ou s’ils retomberont aux niveaux les plus bas que nous avons connu.
Que ferez-vous si les taux montent au delà des 3,5% et ne baissent pas durant les prochaines années? Vous resterez inactif? C’est un pari qui ne joue pas en votre faveur.
Il est toujours intéressant d’acheter
Les taux d’intérêt doivent être pris en compte dans votre analyse mais ne doivent pas représenter un frein pour vous.
Dans le cadre d’un investissement locatif, si celui-ci est rentable avec les taux actuels, alors il est dans votre intérêt d’investir et de contribuer à l’accroissement de votre patrimoine plutôt que d’attendre une baisse des taux.
S’il s’agit d’un achat en résidence principale, et que la mensualité est cohérente avec votre budget mensuel, ne reportez pas à demain votre projet. Il sera toujours plus intéressant de capitaliser dans votre résidence principale, plutôt que de payer un loyer à une tierce personne.